おはようございます。
７月7日七夕🎋いかがお過ごしでしょうか。
「大は小を兼ねる」、なら土地だって大きい方がいいよね・・・それは、思いこみ？それとも、思わされてる？
「土地は広い方が価値が高い」の思いこみ
「同じ立地なら、土地は広ければ広いほど得」そう考えている方は少なくありません。
しかし、広さだけで土地の価値が決まることはほとんどなく、むしろ「広すぎる」ことが売却や活用のハードルになるケースも多々あります。
「坪単価×面積」で単純に価値が決まるなら、100坪の土地は50坪の土地の2倍の価値があることになります。
それって、本当なんでしょうか🤔🤔
「1坪あたりの価値」は、次のような要素で変わります。
①形状：整形地に比べ、旗竿地や不整形地は建築プランの自由度が下がり、坪単価が下がる傾向があります。
②接道状況：建築基準法上の接道義務を満たしているか、間口がどれだけ確保できているかで、建てられる建物の規模が変わります。
③用途地域・建ぺい率／容積率：同じ面積でも、これらの規制によって建てられる延床面積の上限が異なります。
④買い手の総額予算：広い土地は総額が上がるため、購入できる層が限定され、結果として買い手がつきにくく、売却期間が長引くことがあります。
⑤分筆の可否：広すぎる土地は、分筆して複数区画で販売した方が、坪単価・総額ともに有利になることがある。
つまり「広い＝高く売れる」ではなく、「その広さを求める買い手がどれだけいるか」「その土地で何がどれだけ建てられるか」で評価が決まります。
地方や郊外では、広い土地ほど総額が買い手の予算を超えてしまい、かえって売れ残るケースも見られます。
例えば同じ地域で坪30万円が相場のエリアでも、100坪だと総額3,000万円となり、購入検討者の層が一気に絞られます。
一方で50坪ずつ2区画に分筆できれば、1区画1,500万円となり、住宅取得層に届きやすくなることがあります。
広さをそのまま強みにするか、分割して間口を広げるか、一概に広ければよいとは言えません。
土地の価値は「広さ」ではなく「その土地で何が実現できるか」「誰が買えるか」で決まります。
今日も最後までお読みいただき、有難うございました！
