おはようございます。
７月、楽しい夏休みも控えて😊いかがお過ごしでしょうか。
昨今の不動産にまつわる法改正、知っていたつもりが「あれっ？」と思われることありませんか。
「思ってたのと違うような・・・？」
それって、思いこみ？それとも、思わされてる？
「古い建物は先に壊して更地にした方が売れる」の思いこみ
空き家や古い建物が建ったままの土地を所有していると、「まず解体して更地にしてから売り出した方が印象も良く、早く売れるはず」
と考える方が多くいらっしゃいます。
しかし、これは状況によっては損をしてしまう思いこみです。
古家が建ったままだと買い手がつきにくいので、「解体費用をかけてでも更地にしてから売却するべき」という考え方です。
では、実際はどうでしょう。
固定資産税が上がる可能性があります😨
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税・都市計画税が軽減されています（小規模住宅用地では固定資産税が最大6分の1に軽減）。
建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、翌年以降の固定資産税・都市計画税が大きく上がることがあります。
売却までに時間がかかると、その間ずっと高い税負担を背負うことになりかねません。
しかも、解体費用が必ず回収できるとは限りません。
建物の構造（木造・鉄骨・RC）や立地条件によって解体費用は大きく変動し、数百万円かかることもあります。
更地にしたことで売却価格が解体費用以上に上がるとは限りません。
特に地方や郊外では「古家付き土地」で、リフォーム前提や自分たちで解体する前提の方が買い手がつきやすく、トータルの手残りが多くなるケースもあります。
買い手のニーズによって最適解は変わります。
更地を求めているのは主に新築を建てたい個人や建売業者です。
一方で、DIYや古民家再生に関心のある層、あるいは建物付きのまま安く取得して自分で解体したい買い手も一定数存在します。
売却前に解体してしまうと、こうした「古家付きだからこそ検討する」買い手の選択肢を狭めてしまいます。
①建物の傷み具合や、リフォームでの再生可能性
②解体費用の見積もりと、更地化による売却価格上昇の見込み
③解体後、売却までにかかりそうな期間と、その間の税負担増加分
④エリアでの更地需要（建売業者・工務店の動き）
これらを比較したうえで、「古家付きのまま売る」「解体して更地で売る」など、複数の選択肢を検討する必要性があります。
解体する前に！
税負担や解体コストを総合的に判断し、場面分けでの検討が、その「思いこまされ」からの解放につながるかもしれません🤔🤔
今日も最後までお読みいただき、有難うございました！
