こんにちは。
いかがお過ごしでしょうか。

7月からnote始めました！
ブログとはまた違う切り口で書いてますので、是非覗いていただけると嬉しいです😊😊
お待ちしております！
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夏は連休があるので、なんだか嬉しくなります🧡

今日も最後までお読みいただき、有難うございました！

おはようございます。
いかがお過ごしでしょうか。

「あ～、家欲しいなぁ」となんとなく思う時、思い浮かべるのは新築の家？中古の家？
ぴかぴかの新築の家🏡だったあなた！それは、長い刷り込みによる思いこみ？それとも、思いこまされているのでは？！😱😱

「新築は中古より絶対にお得」の思いこみ

住宅購入や自己所有物件の活用を考えるとき、「新築の方が価値が高く、中古は損」というイメージを持たれている方は多いのではないでしょうか。
これは、新築は誰も住んだことがなく、設備も最新で綺麗だから、価格が高くても長い目で見て得！という考え方です。
しかし、資産価値という観点で見ると、必ずしもそうとは言い切れません。

建物は新築時に登記された瞬間から中古物件として扱われ、一般的に新築マンションは購入直後に販売価格の1〜2割程度、資産価値が下落するといわれています。
これは「新築プレミアム」と呼ばれる、広告費や販売経費が価格に上乗せされている分が、入居と同時に失われるためです。
建物価値は年数とともに一定のペースで減っていきます。
木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造は47年とされ、税務上の減価償却もこれに基づいて進みます。
つまり、新築か中古かにかかわらず、建物部分の資産価値は年月とともに下がり続けるのが前提であり、「新築だから資産価値が保たれる」わけではありません。

不動産を手放す時に効いてくるのは、建物よりも「立地」です。
中古市場で価格が落ちにくい物件の多くは、駅からの距離や周辺環境など「土地」の条件が良いケースです。
新築であっても立地条件が弱ければ、数年後の資産価値は大きく下がりますし、逆に好立地の中古物件は、築年数が経っていても価値が下がりにくい傾向があります。
また、リフォーム・リノベーションすることで市場価値を回復することもできます。

新築時の価格の中には建物の減価だけでなく、様々な諸経費が含まれています。
中古物件は購入価格を抑えたうえで、必要な箇所だけ手を入れることで、総支出を新築より抑えながら満足度の高い住まいを実現することもできます。

どちらを選ぶかは、ライフスタイルとその目的次第で答えが変わります。
●資産性を重視するなら駅が近い等の立地を最優先に考える
●住み心地や最新設備を重視するなら新築も選択肢

単純に「新築＝得、中古＝損」と決めつけず、立地・築年数・今後のメンテナンス費用まで含めてトータルで比較することが大切です。

建物の価値は新築であっても年数とともに下がっていくものであり、資産性を左右するのはむしろ土地の条件です。
売却・購入・活用、いずれの場合も、建物単体ではなく立地条件とあわせての検討が必要です。

今日も最後までお読みいただき、有難うございました！

おはようございます。
７月7日七夕🎋いかがお過ごしでしょうか。

「大は小を兼ねる」、なら土地だって大きい方がいいよね・・・それは、思いこみ？それとも、思わされてる？

「土地は広い方が価値が高い」の思いこみ

「同じ立地なら、土地は広ければ広いほど得」そう考えている方は少なくありません。
しかし、広さだけで土地の価値が決まることはほとんどなく、むしろ「広すぎる」ことが売却や活用のハードルになるケースも多々あります。
「坪単価×面積」で単純に価値が決まるなら、100坪の土地は50坪の土地の2倍の価値があることになります。
それって、本当なんでしょうか🤔🤔

「1坪あたりの価値」は、次のような要素で変わります。

①形状：整形地に比べ、旗竿地や不整形地は建築プランの自由度が下がり、坪単価が下がる傾向があります。
②接道状況：建築基準法上の接道義務を満たしているか、間口がどれだけ確保できているかで、建てられる建物の規模が変わります。
③用途地域・建ぺい率／容積率：同じ面積でも、これらの規制によって建てられる延床面積の上限が異なります。
④買い手の総額予算：広い土地は総額が上がるため、購入できる層が限定され、結果として買い手がつきにくく、売却期間が長引くことがあります。
⑤分筆の可否：広すぎる土地は、分筆して複数区画で販売した方が、坪単価・総額ともに有利になることがある。

つまり「広い＝高く売れる」ではなく、「その広さを求める買い手がどれだけいるか」「その土地で何がどれだけ建てられるか」で評価が決まります。
地方や郊外では、広い土地ほど総額が買い手の予算を超えてしまい、かえって売れ残るケースも見られます。

例えば同じ地域で坪30万円が相場のエリアでも、100坪だと総額3,000万円となり、購入検討者の層が一気に絞られます。
一方で50坪ずつ2区画に分筆できれば、1区画1,500万円となり、住宅取得層に届きやすくなることがあります。
広さをそのまま強みにするか、分割して間口を広げるか、一概に広ければよいとは言えません。
土地の価値は「広さ」ではなく「その土地で何が実現できるか」「誰が買えるか」で決まります。

今日も最後までお読みいただき、有難うございました！

おはようございます。
７月、楽しい夏休みも控えて😊いかがお過ごしでしょうか。

昨今の不動産にまつわる法改正、知っていたつもりが「あれっ？」と思われることありませんか。
「思ってたのと違うような・・・？」
それって、思いこみ？それとも、思わされてる？

「古い建物は先に壊して更地にした方が売れる」の思いこみ

空き家や古い建物が建ったままの土地を所有していると、「まず解体して更地にしてから売り出した方が印象も良く、早く売れるはず」
と考える方が多くいらっしゃいます。
しかし、これは状況によっては損をしてしまう思いこみです。
古家が建ったままだと買い手がつきにくいので、「解体費用をかけてでも更地にしてから売却するべき」という考え方です。

では、実際はどうでしょう。

固定資産税が上がる可能性があります😨
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税・都市計画税が軽減されています（小規模住宅用地では固定資産税が最大6分の1に軽減）。
建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり、翌年以降の固定資産税・都市計画税が大きく上がることがあります。
売却までに時間がかかると、その間ずっと高い税負担を背負うことになりかねません。

しかも、解体費用が必ず回収できるとは限りません。
建物の構造（木造・鉄骨・RC）や立地条件によって解体費用は大きく変動し、数百万円かかることもあります。
更地にしたことで売却価格が解体費用以上に上がるとは限りません。
特に地方や郊外では「古家付き土地」で、リフォーム前提や自分たちで解体する前提の方が買い手がつきやすく、トータルの手残りが多くなるケースもあります。

買い手のニーズによって最適解は変わります。
更地を求めているのは主に新築を建てたい個人や建売業者です。
一方で、DIYや古民家再生に関心のある層、あるいは建物付きのまま安く取得して自分で解体したい買い手も一定数存在します。
売却前に解体してしまうと、こうした「古家付きだからこそ検討する」買い手の選択肢を狭めてしまいます。

①建物の傷み具合や、リフォームでの再生可能性
②解体費用の見積もりと、更地化による売却価格上昇の見込み
③解体後、売却までにかかりそうな期間と、その間の税負担増加分
④エリアでの更地需要（建売業者・工務店の動き）
これらを比較したうえで、「古家付きのまま売る」「解体して更地で売る」など、複数の選択肢を検討する必要性があります。

解体する前に！
税負担や解体コストを総合的に判断し、場面分けでの検討が、その「思いこまされ」からの解放につながるかもしれません🤔🤔

今日も最後までお読みいただき、有難うございました！

おはようございます。
いかがお過ごしでしょうか。

木造の家、「人が住まなくなるとどうなってしまうのか」
家としての構造が保てなくなってきます。

第四段階：３０～５０年以上

自然への還元

●屋根が崩落し、建物が「廃墟」から「瓦礫の山」へ

●木材は土に還り始める

●基礎のコンクリートにも亀裂・崩壊が進む

●最終的には草木に覆われ、地面に沈んでいく

山の中の家ならば、このまま自然へ還元していくのは自然なことだと思います。
しかしながら、住宅地では一軒だけ自然に返っていくことはできません。
どの段階かで、家をどうするのかを決めなければなりません。
住み続けるのか、誰かに引き継ぐのか、誰かに住んでもらうのか・・・
さぁ、どうしましょうか🤔🤔

最後までお読みいただき、有難うございました！

　　

 

おはようございます。
いかがお過ごしでしょうか。

木造の家、「人が住まなくなるとどうなってしまうのか」
かなり劣化が進んでいきます。

第三段階：１０～３０年

構造そのものの崩壊へ

●柱・梁などの主要構造材がシロアリと腐朽菌でボロボロになる

●床が抜け始める（特に水回り周辺から）

●天井が落下し始める

●雨風・日光が室内に直接入り込み、劣化が加速する

●外壁が剥落し、内壁がむき出しになる

●蔦や木の根が基礎に絡まり、亀裂を広げる

本格的に建物が朽ちていきます。
地震や台風の暴風雨等で、一気に崩れる危険があります。

今日も最後までお読みいただき、有難うございました！

おはようございます。
いかがお過ごしでしょうか。

木造の家、「人が住まなくなるとどうなってしまうのか」
いよいよ外観に現れてきます😱😱

第二段階：３～10年

外皮（屋根・外壁）の劣化
●雨樋が詰まり、雨水が外壁に伝い始める

●外壁の塗装が剥がれ、ひび割れから雨水が浸入

●屋根瓦のずれ・割れが起き、雨漏りが始まる

●雨漏りにより、天井・壁の内部が腐食

●シロアリが木材の内部を食い荒らす（構造材へのダメージ）

●窓ガラスにひびが入り、割れ始める

窓ガラスが割れていると、見てすぐ劣化が分かります。
かなり放っておかれていると感じます。

今日も最後までお読みいただき、有難うございました！

おはようございます。
いかがお過ごしでしょうか。

木造の家、人が住まなくなるとどうなってしまうのか🤔
順を追って、劣化をみていきます。
まずは、第一段階：数か月から1～2年

換気・清掃の停止による内部の悪化
●湿気がこもり、結露が発生しやすくなる

●カビが壁・天井・押し入れの中から広がり始める

●害虫（ゴキブリ、シロアリ、ムカデ）が侵入・繁殖

●ネズミが入り込み、断熱材や配線をかじる

●庭や外壁に雑草・蔦（つた）が這い始める

外観からはまだ分かりませんが、部屋の中からだんだん劣化が始まっていきます。
家は、人が住み、手を入れることで保たれているのだということが分かります。

今日も最後までお読みいただき、有難うございました！

こんにちは。
いよいよ７月ですね。
いかがお過ごしでしょうか。

近年、年を追うごとに暑くなっていますので、住環境に対する意識は高まっています🤔
特に注目されているのが断熱性能（断熱等性能等級）。

断熱性能の高い物件は、夏は涼しく・冬は暖かい快適な住環境を提供できるため、エアコンの電気代が抑えられるというメリットがあります。
電気代高騰が続く今、「光熱費が安く済む」という実利は魅力です😍

「西向き・南西角部屋は夏に暑い」と思われています。
一方で、遮熱ガラス・Low-Eガラス（エコガラス）の採用や、オーニング・ルーバー（布製のシェードを広げて日陰をつくる）を設置することで
見た目にも涼しく工夫することができます。
東向きの採光も午後から暗くなると思われがちですが、朝日が入る窓は一日の始まりに活力を与えてくれます😊

また、ベランダや外壁の緑化（グリーンカーテン）することで、朝顔やゴーヤ等も育てられ、コストをかけない暑さ対策になります。

また、まだ使えるからと古い型のエアコンを使いつづけていると、光熱費のコストは相当なもの😲😲
省エネ基準を満たした最新機種への交換は、光熱費が抑えられて毎月のお財布に優しくなります。

暑い夏を少しでも快適に過ごしたいものです😄

今日も最後までお読みいただき、有難うございました！

おはようございます。
６月もあと３日となりました😱
いかがお過ごしでしょうか。

早いもので一年の半分が過ぎようとしています。
一日は本当にあっという間で、気が付けばもう７月は目の前。
やらねばならないことは、早めに片付けてしまおうと今現在思っております😅😅

今年は、スーパーエルニーニョ（太平洋東部赤道域（ペルー沖など）の海面水温が平年より高くなる状態が続く）だそうで。
すでに、ぐったりしてきました😅

今日も最後までお読みいただき、有難うございました！